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中古か新築か? 購入を考える際には価格だけ見てはダメ!

■中古か新築か? 税制のチェックが重要

まず『中古住宅 or 新築住宅』を検討する際に税制の違いを把握しておきましょう。

新築住宅の場合、家屋に対する固定資産税が3~5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。

一見、中古住宅を購入すると優遇が無い分、損しているように感じますが、そもそも、中古住宅の固定資産税は、築年数が古くなると減価されるといった特徴がありますので、新築で購入するよりも、そもそもの固定資産税が低くなっているケースが多いです。

その為、損しているとは一概には言えませんので、総合的に考えましょう。

また、消費税については新築住宅、中古住宅によらず土地部分は非課税ですが、建物(家屋)部分については、課税される場合と非課税の場合があります。

新築は10%課税されるのに対して、中古は売り主が不動産会社か個人の供給かによって、課税・非課税が分かれます。

ちなみに、不動産会社から買うと消費税がかかりますが、売り主が個人なら非課税です。

そう考えると、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買う方がお得です。

注意が必要なのが、住宅ローン減税まで考慮すると、場合によっては、事業者から購入する不動産でも、あまり変わらなくなることがあります。

その理由として、住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1%などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。

この拡充策は新築や、不動産会社を売り主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外となります。

具体例を挙げましょう。

例)土地1000万円、建物1500万円の新築住宅(事業者から)、中古住宅(個人から)購入した場合

新築住宅:1000万円+1500万円+150万円(消費税)=2650万円、住宅ローン減税(13年間で年収にもよりますが、約260万円)

中古住宅:1000万円+1500万円=2500万円、住宅ローン減税(10年間で年収にもよりますが、約210万円)

■中古か新築か?大きな違いは保証内容(責任)の違い

『中古住宅 or 新築住宅』の大きな違いは、保証の違い(責任の違い)が大きいです。

新築住宅の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売り主が修理する責任を負います(瑕疵担保責任が存在する)。

不動産会社から買った中古の場合も最低2年は売り主の責任を追及できますので、何か問題があった場合には、責任追及ができます。

しかし、個人から買うとその保証範囲は、住宅購入者である個人の自己責任です。

そのような場合は建物診断(インスペクション)をしておくことは必須と言えます。

調査結果によっては、改修が必要なことがあるでしょう。

購入後に、雨漏れ等が起こり、自分で修繕しなければならなくなると「事前にインスペクション(建物状況調査)を行っておけば良かった」と後悔します。

そのようにならない為にも、『中古住宅 or 新築住宅』の違いを把握して、住宅購入を考えましょう。

近年は中古住宅の市場も少しずつ広がっています。中古住宅の方が、駅近・利便の良い場所にあるケースが多いことも理由のひとつでしょう。

そのような不動産の方が、資産価値の高い不動産であったりします。

不動産のことで何かお困りのことがあれば、アーキ不動産(岡山市中区)にご相談ください。

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